甘肅省慶陽市人大常委會

（五）業主交納物業服務費用、公共水電費用分攤情況，由物業服務人負責的物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營收益的使用情況；

（六）其他應當公布的信息。

前款第五項規定的內容，應當每年至少公布一次。

業主對公布內容有異議的，物業服務人應當及時予以答復。

第四十九條 物業管理服務應當實行項目經理人制度。物業服務人應當按照物業服務合同約定指派項目經理人。

項目經理人不能履行職責或者業主大會、業主委員會要求更換項目經理人的，物業服務人應當及時更換。

第五十條 物業服務人應當根據物業服務合同的約定，委托專門機構承擔電梯、防雷裝置、消防設施和器材等的養護、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

電梯、壓力容器等特種設備和消防器材、設施應當委托具備專業資質的檢測機構進行定期檢驗檢測，委托具備專業資質的維護保養機構負責日常維護、保養。

第五十一條 物業服務人應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務人在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業服務人雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第五十二條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。



第二節 物業服務人的權利與義務



第五十三條 物業服務人在物業服務活動中享有下列權利：

（一）根據法律、法規規定和物業服務合同約定，對物業及物業管理區域內的環境、秩序進行管理；

（二）依照國家、省市有關規定和物業服務合同約定收取物業服務費；

（三）勸阻、制止損害物業、妨礙物業管理區域秩序和其他損害業主利益的行為；

（四）法律、法規規定和物業服務合同約定以及業主大會授予的其他權利。

第五十四條 物業服務人應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務，履行下列義務：

（一）落實消防、安防人員和措施，確保消防、安防監控設施正常使用，做好物業管理區域內的消防、安防和人民防空工程維護管理工作；

（二）采取必要的安全保障措施，防止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物中墜落的物品造成他人損害；

（三）執行政府依法實施的應急處置措施或者其他管理措施，積極配合開展相關工作；

（四）負責業主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負責物業管理區域內的垃圾清運，維護物業管理區域的環境衛生；

（五）對物業共用部位、共用設施設備進行養護、維修；

（六）做好物業養護、維修、更新及費用開支的記錄，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊，建立物業服務信息平臺，為業主、物業使用人提供免費查詢服務；

（七）實行二十四小時值班制，建立和完善物業服務工作應急預案，及時處理物業服務中的突發事件；

（八）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

物業服務人未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。



第三節 物業服務收費



第五十五條 物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。保障性住房、房改房、國家規定的老舊住宅小區和普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，其他類型的物業服務收費實行市場調節價。

政府指導價的適用范圍和收費標準由發展和改革部門制定。

市場調節價的物業服務收費標準應當在成本核算、公開公示、與業主充分協商的基礎上，由業主與物業服務人在物業服務合同中約定，并報縣（區）發展和改革部門備案。

第五十六條 業主和物業服務人可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

實行物業服務包干制的物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務人的利潤。

實行物業服務酬金制的預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務人的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險費和按規定提取的福利費用；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業服務人固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用；

（九）經業主同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過住宅專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第五十七條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

第五十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

第五十九條 物業服務收費管理辦法由市人民政府制定。物業服務收費管理辦法應當包括價格制定、目錄公布、票據、監督管理等規定。



第四節 物業服務人退出交接



第六十條 物業服務人要求提前解除物業服務合同，應當提前六十日告知業主委員會，按規定做好各項移交工作，并承擔相應責任。

業主大會決定解聘物業服務人，業主委員會應提前六十日通知物業服務人。

原物業服務人退出時，應當向新的物業服務人辦妥管理交接手續并移交下列資料：

（一）物業承接查驗資料；

（二）物業服務期間形成的物業及電梯、消防、監控等設施設備運行、保養、維修、改造、更新的有關資料和物業服務檔案；

（三）物業管理用房、物業共用部位、共用設施設備資料；

（四）預收、代收有關費用的相關賬冊、票據；

（五）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他資料。

第六十一條 物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。



第六章 物業的使用與維護



第一節 一般規定



第六十二條 業主、物業使用人應當遵守法律法規、管理規約和業主大會決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

業主或者物業使用人封閉陽臺及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩、外置式晾衣架等設施，不得違反管理規約，應當保持物業的安全、整潔、美觀。

業主或者物業使用人使用家用電器、樂器或者進行其他家庭室內娛樂活動時，應當控制音量或者采取其他有效措施，避免對周圍居民造成環境噪聲污染。

第六十三條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）改變人民防空工程主體結構，拆除人民防空工程設施設備或者采用其他方法危害人民防空工程安全和使用效能；

（二）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（四）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；

（五）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

（六）對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；

（七）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品；

（八）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動；

（九）從建筑物中拋擲物品；

（十）違反規定飼養烈性犬等危險動物；

（十一）違反規定使用高音喇叭；

（十二）排放有毒、有害等污染環境的物質；

（十三）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設施及器材；

（十四）法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

第六十四條 業主、物業使用人對物業裝飾裝修的，應當事先告知物業服務人，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規定和管理規約。

物業服務人應當將物業裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，并進行現場巡查。

物業服務人對裝飾裝修活動進行巡查時，業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員應當予以配合；發現不當裝飾裝修行為的，應當及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告業主委員會和有關主管部門。有關主管部門在接到物業服務人的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者處理。

在已竣工交付使用的住宅樓進行室內裝修活動，應當限制作業時間，并采取其他有效措施，以減輕、避免對周圍居民造成環境噪聲污染。

第六十五條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

第六十六條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。



第二節 住宅專項維修資金管理



第六十七條 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

住宅物業、住宅小區內的非住宅物業、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照規定交存住宅專項維修資金。

專項維修資金用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

商品住宅、公有住房已經出售但未交存住宅專項維修資金或者交存比例達不到規定標準的物業管理區域的房屋所有權人，應當補交住宅專項維修資金。

第六十八條 商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之五至百分之八。

縣（區）住房和城鄉建設主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。

第六十九條 在《商品房買賣合同》網上簽約時，房屋買受人應當將首期住宅專項維修資金足額存入縣（區）住房和城鄉建設主管部門在商業銀行開立的住宅專項維修資金專戶；建設單位或者售房單位在辦理網簽備案時，應當提供住宅專項維修資金專用收據；物業區域未出售的房屋，由建設單位在辦理不動產權屬初始登記時，應當足額代為交納首期住宅專項維修資金。

第七十條 業主大會成立前，住宅專項維修資金由縣（區）住房和城鄉建設主管部門代為管理。業主大會成立后，決定申請將住宅專項維修資金劃轉的，縣（區）住房和城鄉建設主管部門應當將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主委員會在商業銀行開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。開戶商業銀行應當與縣（區）住房和城鄉建設主管部門簽訂監督協議�？h（區）住房和城鄉建設主管部門應當對業主委員會開立的住宅專項維修資金賬戶及資金使用進行監督。

第七十一條 使用住宅專項維修資金相關業主有約定的，從其約定；無約定的，根據其各自擁有物業的建筑面積比例按照下列規定分攤:

（一）用于小區共用設施設備維修和更新、改造的，由小區業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從小區業主交存的住宅專項維修資金中列支；

（二）用于整幢樓本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由整幢樓業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從該幢業主交存的住宅專項維修資金中列支；

（三）用于本單元內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由本單元內業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從該單元業主交存的住宅專項維修資金中列支。

使用住宅專項維修資金，涉及尚未售出的住宅物業、非住宅物業或者建設單位、公有住房售房單位保留自用、經營的，建設單位、公有住房售房單位應當按照該物業的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第七十二條 業主轉讓物業的，住宅專項維修資金中的剩余部分應當結轉受讓人。

因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，剩余的住宅專項維修資金業主交存的應當退還業主；公有住房單位交存的部分返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系收交同級財政納入非稅收入。

第七十三條 物業保修期限屆滿后，住宅專項維修資金由住房和城鄉建設主管部門代管且發生下列緊急情況危及房屋使用和人身財產安全的，物業服務人、業主委員會和相關業主應當立即采取應急防范措施，并同時向縣（區）住房和城鄉建設主管部門提出住宅專項維修資金使用申請：

（一）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；

（二）樓體外立面脫落的；

（三）電梯故障，經特種設備檢驗檢測機構檢測，需要維修、更新或者改造的；

（四）消防設施故障，應急管理主管部門要求對消防設施維修、更新或者改造的；

（五）二次供水水泵損壞導致供水中斷的，但專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外；

（六）專用排水設施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的。

縣（區）住房和城鄉建設主管部門收到申請后，應當立即赴現場查勘。屬于前款規定情形的，應當出具住宅專項維修資金應急使用確認書，并通知物業服務人立即組織維修。

未聘用物業服務人的，由業主委員會或者相關業主按照以上規定履行申請使用責任。

第七十四條 緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會或者業主可以憑應急使用確認書、維修工程造價審核報告及相關資料申請撥付住宅專項維修資金。

緊急情況下維修工程竣工驗收后，應當將使用住宅專項維修資金總額，在物業管理區域內顯著位置公示。

第七十五條 住宅專項維修資金管理辦法由市人民政府制定。住宅專項維修資金的管理辦法應當包括保值增值、使用計劃報告、應急使用、財務預決算、審計監督和業主查詢對賬制度及使用、支付方式、程序、時限等規定。



第七章 法律責任



第七十六條 違反本條例的行為，有關法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

第七十七條 違反本條例第四十八條第一款和第二款規定，物業服務人未按照要求公布相關信息的，由縣（區）住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上三萬元以下罰款。

第七十八條 違反本條例第五十七條第三款規定，物業服務人采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費的，由市、縣（區）住房和城鄉建設主管部門責令改正，拒不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款。

第七十九條 違反本條例第六十三條第（五）項規定，損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途，由市、縣（區）住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，恢復原狀，按情節輕重，處一千元以上三萬元以下罰款；造成他人損失的，應賠償損失。

違反本條例第六十三條第（六）項規定，對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占的，由市、縣（區）住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，恢復原狀，按情節輕重，處一千元以上三萬元以下罰款；造成他人損失的，應賠償損失。

違反本條例第六十三條第（七）項規定，存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品的，由相關職能部門責令限期改正，恢復原狀，按情節輕重，處一千元以上三萬元以下罰款；構成違反治安管理行為的，給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任；造成他人損失的，應賠償損失。

違反本條例第六十三條第（八）項規定，利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動的，由相關職能部門責令限期改正，恢復原狀，按情節輕重，處一千元以上三萬元以下罰款；構成違反治安管理行為的，給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任；造成他人損失的，應賠償損失。

第八十條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第八十一條 市、縣（區）住房和城鄉建設主管部門或者其他有關主管部門和執法機構及其工作人員違反本條例的規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的；

（二）不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的；

（三）未按照規定受理物業服務投訴，造成嚴重后果的；

（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。



第八章 附 則



第八十二條 本條例自2019年8月1日起施行。

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