[ 武志國 ]——(2010-8-30) / 已閱10484次

關于逾期交房/逾期辦證違約責任的訴訟時效問題的不同觀點

武志國


　　遲延辦證違約責任的請求權是基于商品房買賣合同中約定或《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定而產生，房地產開發企業承擔遲延辦證違約責任的主要方式之一即支付違約金。如果房地產開發企業在訴訟中提出時效抗辯，該如何判斷違約金訴訟時效問題？（有多種觀點）
（一）吳慶寶主編的《最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題》一書認為，房地產開發企業雖逾期辦證，但在買受人起訴之前已辦理了房產證的，應從買受人收到房產證之日起算訴訟時效。當業主或買受人在超過兩年訴訟時效期間才起訴的，法院應駁回其訴訟請求。
（二）最高人民法院民一庭法官韓延斌在《民事審判指導與參考》(2006年第1輯)上發表的《<關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>第18條規定的解讀》一文中認為逾期辦證違約金的訴訟時效計算應分三種情況處理：
（1）當事人在合同中明確約定逾期辦證違約金數額的，為一時性債權，從約定或法定的期限屆滿之次日起算訴訟時效；
（2）當事人在合同中約定以日或月為單位累計計算違約金數額的，屬于繼續性債權，以每個個別的債權分別適用訴訟時效。在實際計算時，應采用倒推法，即從人民法院審查立案之日起，向既往的時間倒推2年，這2年內發生的違約金沒有超過訴訟時效；
（3）當事人沒有約定違約金或損失數額難以計算的，從公平誠信原則出發，由出賣人按照買受人已付購房款總額，參照《中國人民銀行結算辦法》規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算違約金，即《商品房買賣合同解釋》第十八條第二款的規定。
（三）還有觀點認為，訴訟時效是以“權利受到侵害”為起算點，不是以侵害行為終止為起算點的。購房人要求支付逾期辦證違約金，訴訟時效應當按照普通訴訟時效統一計算，適用兩年的訴訟時效，違約情形出現后兩年內起訴要求違約金計算至權證辦理之日，可使得購房人權益得以保護。筆者更認同此種觀點。


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