[ 奚正輝 ]——(2010-9-20) / 已閱9172次

買方貸款逾期，賣方解約未獲支持

奚正輝


　　買方黃女士向賣方孔先生購買上海浦東三林的一套公寓房，總價180萬元，合同約定2009年10月18日前向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續，買方以銀行貸款方式支付100萬元，他項權證辦出后3個工作日內，該款項由銀行直接劃入賣方帳戶，若買方貸款不足部分過戶當日以現金形式補足給賣方。若買方逾期付款超過5日，賣方有權解除合同，買方賠償總房款20％的違約金。
　　買賣合同簽署后，買方委托貸款中介公司向工商銀行申請貸款，但是到2009年10月10日工商銀行告知系爭房屋是動遷安置房，要求提供《拆遷安置協議》，賣方無法提供，故雙方于2009年10月19日到深圳發展銀行辦理貸款，買方貸款未獲批準，買方單獨于11月1日又向興業銀行申請貸款。賣方于2009年11月6日發函要求解除合同，買方于11月7日發函要求賣方配合到興業銀行辦理貸款。
　　雙方協商不成，買方起訴要求繼續履行合同，賣方反訴解除合同并賠償違約金20％。
　　經法院開庭審理，本案的爭議焦點是到底誰違約。
　　買方認為：工商銀行沒有批準貸款的原因是賣方不能提供《拆遷安置協議》，導致其不能按時完成貸款手續。賣方同意其到其他銀行辦理貸款，之后貸款的時間沒有約定，故買方沒有違約。
賣方認為：賣方沒有提供《拆遷安置協議》的義務，雖然系爭房屋是動遷安置房屋，有未滿5年不準上市交易的規定，但是系爭房屋已經滿5年，是可以自由流通的。買方貸款未獲批準是工商銀行的過分要求導致的，付款是買方的義務，理應由買方承擔逾期付款的違約責任，買方承擔違約責任后可以追究第三人工商銀行的責任。買方雖然已實際行為表示同意買方到第二家銀行深圳發展銀行辦理貸款，但是該銀行沒有批準買方的貸款，買方再另外更換第三家銀行，賣方不予同意。因為買方逾期貸款，故賣方有權解除合同。
　　最后法院認為雙方都沒有違約，為了保護交易的安全，而且買方在庭審中表示愿意一次性支付房款，房屋買賣合同是可以繼續履行的，判決賣方繼續履行買賣合同。


奚正輝 上海中建中匯律師事務所 律師