圖書內容簡介

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圖書目錄

前言
一、編著本書的背景
北京市2008年奧運會的即將召開、上海2010年世博會的即將舉辦以及廣
州申辦2010年亞運會的成功，掀起了神州大地的建設高潮，極大地推動了中國
房地產業的發展。房地產業已經成為了國民經濟發展的支柱產業，近幾年更是
獲得了高速發展。根據國家統計局和國家信息中心的有關資料，2004年全國房
地產開發投資總額達13158．25億元，房地產投資額在全社會固定資產投資中
所占比重處于歷史的最高位。 ，
房地產業蓬勃發展的態勢，對國民經濟與社會發展的影響也在日益擴大，
國家相應的管理與調控也在加強。2005年5月9日國務院辦公廳轉發的七部
委的文件《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的
通知》，就對眾多房地產開發企業產生了很大的影響。整個房地產業在經歷了
前些年高速、無序的發展之后，正在走向平穩、有序的發展。從長遠來說，企業
的建設與項目的運作，更加需要規范發展、依法行事，已漸成房地產業的主流共
識，這也是節省經營成本的一大法門。近些年，一些房地產開發企業因為規劃
不合理甚至不合法，對房屋拆遷糾紛、房屋買賣糾紛甚至是物業管理糾紛處理
不當而嚴重影響了商譽并因此蒙受了巨大損失，就是明證。因此，熟練地把握
房地產開發建設的各項法律程序與辦事流程，對于房地產的開發、建設與經營
是極為重要的。
隨著房地產業的迅速發展，一部分房地產開發企業迅速壯大起來，不再滿
足于一城一地而是展開了廣泛的跨地區建設，更加需要了解(主營地以外)各地
的相關規定。而對于眾多中小房地產開發企業而言，雖然無須考慮到外面去攻
城略地，但是如何熟練地掌握本區域的各項法律法規及辦事流程，也是二件對
企業發展而言很重大的事情。
房地產業的發展，推動了房地產法律服務的發展，據業內人士透露，房地產
法律服務收費已占到所有律師服務費將近60％。房地產業法律服務，已經成為
了眾多律師的主營業務甚至是專營業務。精確地掌握各項法律法規的要義、熟
練地把握各項法律操作流程，是這些律師孜孜以求的職業目標。許多房地產律
師尤其是有跨區域業務的律師以及接觸房地產法律業務不久的律師，常常為房

地產法律的繁多與復雜而傷神，尤其是房地產法律的頻繁修訂與變更更是讓人
頭疼不已(主要是有些地方規定變更過于頻繁)。筆者執業之初就有很深的感
觸，有時候為了一個小問題，查閱相關規定竟然占去了提供法律服務的一多半
時間。而很多律師同仁亦與我心有戚戚焉。
因此，如果能夠編撰一本解決上述問題的工具書——既能對房地產的法律
法規進行分門別類的歸納，提供按圖索驥的索引，又能對房地產開發建設各項
法律流程、操作實務與稅費交納進行詳細、專業講解，對于眾多從事房地產開
發、建設、經營特別是從事房地產法律服務的朋友們一定有莫大的幫助。這便
成了作者編著本書的初衷。
二、本書編著的體例與內容
編著本書的目的是立足于京、滬、粵、渝等房地產業較為發達的城市與地
區，面向全國。因此，本書在體例與內容的安排上也是充分圍繞這一點進行編
寫工作的。
． 1．體例編排
本書以房地產開發建設的各項辦事流程為主線，充分考慮實務操作的特
點，按照辦事流程的需要設計體例。
首先，為了讓讀者從宏觀上能夠對房地產開發建設中幾項主要的綜合法律
流程有整體的把握，本書特別在每項綜合法律流程前設計了專門的示意圖，并
進行講解。這些綜合法律流程有：房地產開發公司的設立、房地產開發公司與
其他參與房地產開發經營有關機構的資質管理、房地產開發項目的立項和可行
性研究、房地產開發項目的規劃設計和市政配套建設、房地產開發項目土地使
用權的取得、房地產開發項目的拆遷安置、房地產開發項目的商品房銷售及經
營管理、房地產開發項目的物業管理、經濟適用住房的開發經營管理、房地產開
發經營過程的稅費交納。每項綜合法律流程獨立成章，在每項綜合法律流程
下，按照內容的特點與獨立性又進行了分類，章下面為節，基本上每節就是一個
完整的法律流程，然后在節下面，就每節的法律流程所包含的法律程序進行介
紹與講解。一個完整的法律程序一般是按照以下幾項主要內容來編排的：程序
名稱、行政主管部門、(辦事)相關主體、申報事項、申報內容、申報文件，程序有
特別規定的一般在后面還有注意事項與補充事項。另外，由于房地產開發建設
過程中，稅費交納也是非常重要的一環，因此，本書將房地產開發建設過程涉及
的所有稅費變成獨立一章，各綜合法律流程所涉及的稅費自成一節，并按稅費
名稱、稅費內容、納稅(費)環節、收取標準、相關規定、法律依據的格式進行詳細
解釋和闡述，特別值得一提的是，該章對稅費的交納標準設計了大量的圖表方

便讀者查閱與比較。另外，為了闡述上的簡潔明了，本書只在每節(即每個完整
的法律流程后面)附上每個法律程序所涉及的法律法規的目錄。
2．內容安排
按照房地產開發項目的開發、建設與經營流程來編排本書的內容。一般來
說，房地產開發項目的運作與經營包括以下幾個環節：(1)房地產開發公司的設
立及相關開發經營機構的資質管理；(2)房地產開發項目的立項和可行性研究、
規劃設計和市政配套建設；(3)房地產開發項目土地使用權的取得、房地產開發
項目的拆遷安置；(4)房地產開發項目的招標投標、施工建設與竣工驗收；(5)房
地產開發項目的商品房銷售及物業管理；(6)特殊房地產開發項目：經濟適用住
房；(7)稅費交約。除應出版社之約，有關房地產建設流程的內容將納入另一本
著作《建設工程全流程法律詳解》一書，本書不再涉及外，本書的內容安排正是
嚴格按照房地產開發建設整個流程來設計編排。為了突出本書的實務性與可
操作性，作者以全國適用的中央法規為基礎，依托業務最為熟悉的北京房地產
開發的相關操作程序為主線，結合上海(東)、廣東(南)、重慶(西)、北京(北)不
同地域代表的辦事流程為比較和補充，加深讀者對房地產實務操作的理解與記
憶。
本書本著以法律法規為基礎，立足于為法律實踐服務的原則，先后對1000
多篇與房地產開發經營相關的中央法規、10000余篇與房地產開發經營相關的
地方法規進行分類、篩選、歸納與整理，在充分領會與把握其主旨與要義的基礎
上，摘其要點、擇其精華，對每一項法律程序都進行詳實、精到的解構，并且結合
各地的具體做法以及房地產項目開發中的實踐經驗，予以分門別類地詳細闡
述，對于各項程序實施過程中的重點、難點，還對北京、上海、廣東、重慶四地的
不同做法進行對比，便于讀者加深印象，更有助于實踐中的熟練操作。
限于本書的容量，本書正文主要收錄的是全部現行有效的有關中央法規的
目錄，以及北京、上海、廣東(含廣州、深圳)與重慶的現行有效的地方法規共部
的目錄。相關法規的正文全部收錄在光盤中�？紤]到其他地區的讀者對本書
的需求，光盤中還收錄了全國其他省份特別是東部省份的現行有效的房地產法
律法規。為了讀者使用方便，光盤中還建立了強大的搜索引擎，讀者所需要的
房地產法律法規，只要輕輕一搜，相關問題即可迎刃而解。
三、本書的特色
概括起來，本書大概有如下幾個非常突出的特色：
1．全面專業。全面，本書涵括了除建設工程以外的所有房地產開發建設的
法律流程，包括中央法規、幾乎全部省級行政區域的房地產法規以至廣州、深

圳、廈門、武漢等眾多城市的房地產法律法規。專業，本書由專業的房地產資深
律師執筆，對每一項法律程序進行專業的介紹與解讀。
2．實用性強。本書嚴格遵循實務操作優先的原則，編著的所有相關內容，
均為房地產開發、建設與經營過程中都會碰到的實務問題，很多地方更是作者
本人實務經驗積累的總結。
3．便捷工具。本書對房地產開發、建設與經營過程中的各項法律流程與操
作程序進行了分門別類的編排，對于所涉及的法律法規提供了完備的電子搜索
功能，從某種意義上說，本書具有房地產法律查詢的工具書的價值。
4．最新信息。本書提供的是截止到2006年1月31日的房地產開發經營
流程的最新操作實務，相關的法律法規也是最新的、現行有效的法律法規。
5．高性價比。本書充分體現了為讀者著想的原則，力求以最小的空間承載
最大的內容，本書正文對對房地產開發、建設與經營過程中的各項法律流程與
操作程序進行了詳細講解，并附上了各項程序所涉及的中央與地方法律法規的
目錄，并將法律法規的正文全部收錄于光盤中，而光盤又提供了強大的搜索功
能。讓讀者以最經濟的原則買上最好的書。
四、編著歷程
本書是作者從事房地產律師業務以來多年實踐經驗的積累與總結，從醞釀
想法、資料整理到最后行文歷時將近四年。作者在從事律師業務之余的大部分
時間都是在從事本書相關資料的整理與編著工作。個中甘苦，自不待言，現在
將其奉獻給大家，希望能夠給從事房地產業務的讀者提供一些實際幫助。
作者在編著本書的過程中，有關的很多法規政策在不斷出現變化，因此寫
作也在不斷地調整。特別是《行政許可法》的頒布后，房地產業的行政主管部門
的相關職能進行了較大的調整，各項審批工作與辦事流程也發生了很大變化，
很多稅費也作了取消。因此，推翻了重寫的情況在寫作過程中屢見不鮮。
盡管本書系作者多年來對房地產法律實務的實踐、探索與研究的成果總
結，作者在編著過程中也力求完善，并且也廣泛借鑒了廣大同行的經驗及同類
書籍的優點，但限于個人水平、能力的有限，以及時間的倉促，不足之處仍然甚
多。在此期待著廣大同行與讀者的鼓勵與批評，你們的鞭策就是我前進的動
力。
五、中國房地產法網
為了更好地推進房地產法律實務的專業研討工作，提高房地產領域的法律
服務水平，加強客戶(開發商與業主)與律師之間的聯系，促進律師業界的內部

交流，作者本人與其他幾位有志于房地產法律實務工作的同仁們一起創立了中
國房地產法網(VgWV~．dichanfa．con3．)。本書沒有涉及到的2006年1月31日以
后的中央與地方法規，均可到網站查詢。另外網站論壇還專門針對不同的群體
和不同的地域開設了專門的論壇區，分別有開發商論壇、業主論壇、律師論壇以
及各地的地方論壇。歡迎朋友們踴躍登陸，發表高見，和我們一起打造房地產
法律的精英社區。
本書在編著過程中得到了許多單位和諸多人士的支持和幫助，法律出版社
的領導和編輯對本書的出版給予了大力支持，特別是編輯戴偉先生為本書的編
著提供了很多有建設性的意見。此外，有關國土房屋管理部門、建設部門、稅務
部門、工商管理部門、計劃發展部門也為本書的編著提供了很多方便，特別是同
窗好友李新顏、楊曉林、李冠新等人在資料查詢方面提供了很多幫助、在實務操
作方面還提供了很多寶貴意見。在此，一并表示致謝!
雖然本書有很多自己的優點與獨到之處，但也難免存在諸多不足。歡迎讀
者朋友們來電來函提出改進意見，本人將表示萬分的感謝。
作者聯系方式：
電話：(OlO)81852624，電子郵件：dichanfa@163．com
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