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第一章 總則
第一條【立法宗旨】 ／1
第二條【適用范圍】 ／1
第三條【商品房銷售定義】 ／2
第四條【開發企業銷售方式】 ／2
(1)房地產中介服務機構主要包括哪些類型? ／2
第二章 銷售條件
第五條【商品房銷售的主管部門】 ／3
第六條【預售許可制】 ／4
(1)商品房預售應當符合哪些條件? ／4
(2)房地產開發企業進行商品房預售申請辦理預
售許可，應提交哪些文件? ／5
(3)房地產開發主管部門如何辦理商品房預售許
可? ／6
(4)房地產開發企業預售商品房時是否應當出示
商品房預售許可證明?其應當在多長時間內
到主管部門備案? ／7

(5) 出賣人未取得商品房預售許可證明與買受人
訂立的商品房預售合同，其效力如何認定? ／7
第七條【商品房現售條件】 ／8
第八條【房地產開發企業備案的資料】 ／8
(1)房地產開發企業是否應將房產開發項目建設
過程中的主要事項記錄在開發項目手冊中并
定期送房產開發主管部門備案? ／9
第九條【銷售設有抵押權的商品房】 ／9
(1)哪些房地產不得設定抵押? ／9
(2)商品房抵押合同能否約定債務履行期屆滿抵
押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為
債權人所有? ／1 0
(3)商品房抵押期間，抵押人轉讓商品房的應該
如何處理? ／1 0
(4) 兩宗以上房地產設定同一抵押權的，如何認
定該房地產抵押? ／10
(5)設定房地產抵押時，抵押房地產的價值如何
確定? ／1 1
第十條【一房多售的禁止】 ／1 1
(1) 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋
出賣給第三人的，買受人有哪些請求可以得
到支持? ／1 1
第十一條【返本銷售及售后包租的禁止】 ／1 2
第十二條【按套銷售原則】 ／1 3
(1) 以一個平方米單位產權的方式向社會出售整
座房屋，是商品房交易行為嗎? ／1 3
(2)對已建成的商業、辦公或其他樓宇分割出售
的，如有明確的權屬范圍和具體的權屬界限，
是否為正常的房產交易? ／1 4

第十三條【簽訂物業管理協議】 ／15
(1)在業主、業主大會選聘物業管理企業前，建
設單位應當通過什么方式選聘物業管理企業?
建設單位選聘物業管理企業應當與其簽訂何
性質的合同? ／1 5
(2)建設單位在銷售物業之前制定業主臨時公約
的，應當對哪些內容予以約定? ／1 6
(3)銷售物業時，建設單位和物業買受人負有什
么義務? ／1 6
(4)房地產開發企業出售商品房和公有住房管理
單位出售公有住房時，應做好哪些物業管理
工作? ／1 6
第三章 廣告與合同
第十四條【發布廣告的要求】 ／1 8
(1)發布房地產廣告應當遵守哪些法律規定? ／1 9
(2)房地產開發企業、房地產中介服務機構發布
廣告時要遵循哪些廣告的準則? ／1 9
(3)房地產廣告有何要求? ／21
(4)如何理解“房地產廣告中不得含有廣告主能
夠為入住者辦理戶口的承諾”的規定? ／22
(5)哪些情況下不得發布廣告? ／23
(6)發布房地產廣告應當具有或提供哪些證明文
件? ／23
(7)房地產預售、銷售廣告，應當載明哪些事項? ／24
(8)未取得商品房預售許可證的房地產開發企業，
能否以“內部認購”、“內部認訂”、“內部
登記”等名目發布廣告? ／24

第十五條【廣告、宣傳資料明示事項應定入合同】 ／26
(1)房地產開發企業、房地產中介服務機構發布
房地產廣告，有哪些事項應在商品房買賣合
同中予以明確? ／26
(2)商品房銷售廣告和宣傳資料、以及商品房開
發范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允
諾對合同內容有何影響? ／28
第十六條【書面商品房買賣合同】 ／30
(1)一般來講，合同包括哪些條款? ／30
(2) 商品房銷售，當事人應當簽訂書面合同，那
么合同應當載明哪些內容? ／31
(3)房地產轉讓合同應當載明哪些主要內容? ／31
(4)不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽
訂的以房地產開發經營為內容的合同，其法
律效力如何認定? ／32
(5)商品房的預售方，沒有取得土地使用權證，
也沒有投入開發建設資金進行施工建設，預
售商品房的，其商品房預售合同效力如何認
定? ／32
(6)商品房的預售方，沒有取得土地使用權證，
但投入一定的開發建設資金進行了施工建
設，預售商品房的，其商品房預售合同效力
如何認定? ／32
(7)商品房的預售方持有土地使用權證，也投
入一定的開發建設資金進行了施工建設，預
售商品房的，其商品房預售合同效力如何認
定? ／33
(8)預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房
屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，

又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，
前后兩個預售合同的效力如何認定? ／33
(9)商品房的認購、定購、預訂等協議具備商
品房買賣合同的主要內容的，并且出賣人已
按照約定收受購房款的，該類協議的性質如
何認定? ／34
第十七條【銷售價格議定】 ／34
(1)商品房銷售價格由當事人協商議定，那么
對于享受國家優惠政策的居民住宅價格，應
當如何確定? ／34
(2)商品住宅價格應如何制定?有哪些項目構成? ／34
(3)如何平抑商品住宅的銷售價格?經營性的建
筑能否計入商品住宅成本? ／36
(4)經濟適用住房價格實行何價格制度? ／38
(5)經濟適用住房基準價格由哪些項目構成? ／39
(6)哪些費用是不包括在經濟適用住房價格之內
的? ／40
(7)經濟適用住房價格由何主體于何時確定?如
何確定? ／40
(8)房地產開發經營企業提出經濟適用住房定價
申請的，應附具哪些材料?政府價格主管部
門收到企業的申請后，應該如何處理? ／41
(9)經濟適用住房價格以什么作為基準價格?分
割零售單套住房的，應該如何確定價格? ／42
(10)經濟適用住房價格的上下浮幅度有無限制? ／42
(11)房地產開發經營企業銷售經濟適用住房，
在房價外能否加收其他費用?應該如何實
行經濟適用住房價格? ／42
(12)預售商品房的價格，合同雙方可否約定?可

否變更約定的價格? ／43
(13)預售商品房的合同雙方約定了預售商品房價
格，同時又約定了預售商品房的價格以有關
主管部門的核定價格為準，一方要求按核定
價格變更預售商品房價格的，是否予以準許? ／43
(14)合同雙方約定的預售商品房價格不明確，
或者在合同履行中發生不可抗力的情況，合
同當事人可以怎樣來確定商品房的價格? ／44
(15)在逾期交付房屋的情況下，因預售商品房
價格發生變化而造成的損失，應由誰來承
擔? ／44
(16)對別墅、渡假村等高消費性的空置商品房、
商業用房、寫字樓銷售的，按照規定可以享
受什么樣的稅費政策? ／44
第十八條【銷售計價單位】 ／46
(1) 商品房買賣所簽訂的商品房購銷合同中，對
購房者所購置的商品房的建筑面積、套內建
筑面積及應合理分攤的公用建筑面積等內容
如何處理? ／46
(2)套內建筑面積有哪些部分組成?依何原則來
計算? ／47
(3)公用建筑面積由哪些部分組成?依何原則來
計算? ／48
(4)公用建筑面積分攤系數如何計算?公用建筑
面積分攤如何計算? ／48
第十九條【按套計價售房】 ／50
第二十條【按面積計價誤差的處理方式】 ／51
(1)根據民法的相關原理，如果出賣人交付使用
的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品

房買賣合同約定的面積不符，應該如何處
理? ／52
第二十一條【按面積計價的合同約定事項】 ／54
第二十二條【收受預定款】 ／54
(1) 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受
人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，
如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣
合同，應該如何處理? ／55
(2)經營者以預收款方式提供商品或者服務的，
其未按照約定提供商品或服務的，應該如
何處理? ／55
第二十三條【房地產開發企業須明示的文件】 ／56
(1)商品房買賣合同示范文本包括哪些內容? ／56
第二十四條【房地產開發企業的義務】 ／70
(1)房地產開發企業開發項目建設應符合哪些
要求? ／71
(2) 已預售的房地產開發項目，因出現合同當
事人約定的其他影響商品質量或者使用功能
情形的，房地產開發企業負有何義務?如果
其未履行該義務，那么買受人有何權利? ／72
第四章 銷售代理
第二十五條【委托中介銷售】 ／74
(1)房地產中介服務機構應當具備哪些條件? ／74
(2)房地產中介服務機構必須履行哪些義務? ／75
(3)房地產中介服務合同應當包含哪些主要
內容? ／75
(4)房地產中介服務人員承辦業務時，如何
(6)《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》
應如何交付給用戶? ／91
辦理接受委托服務事宜? ／76
(5)房地產中介服務機構能否將委托的房地
產中介業務轉讓委托給相應資格的中介
服務機構代理? ／76
第二十六條【受托中介出示文書的義務】 ／76
第二十七條【受托中介如實告知的義務】 ／77
第二十八條【受托中介收費限制】 ／77
(1)哪些房地產中介服務機構從事哪些中介
服務可以向委托人收取合理的中介服務
費用？ ／77
(2)房地產中介服務機構收取中介服務費用
時，有何要求? ／78
(3)房地產中介服務機構收取的中介服務如
房地產咨詢、房地產價格評估、房地產
經紀等項收費時，具體有何收費標準或
要求? ／78
第二十九條【銷售人員培訓】 ／80
(1)房地產中介服務人員有何任職資格要求? ／80
(2)申請參加房地產經紀人執業資格考試要
滿足哪些條件? ／81
(3)申請注冊房地產經紀人的應具備哪些條
件? ／82
第五章 交付
第三十條【按期交付義務】 ／83
(1) 因不可抗力不能履行合同的如何承擔民
事責任? ／83
(2)如果標的物不能按照約定的期限交付是
因為買受人的原因引起的，那么買受人
應承擔什么風險? ／84
(3) 出賣人按照約定未交付有關的標的物的
單證和資料的，是否影響合同風險的轉移? ／84
(4) 出賣人交付的標的物不符合質量要求的，
買受人有何權利? ／84
(5)在出賣人交付使用房屋前或交付后，房
屋毀損、滅失的風險如何承擔? ／84
(6) 出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支
付購房款的，當事人一方享有什么權利? ／85
(7)逾期付款或者逾期交付使用房屋的，其
違約金數額或者損失賠償額如何確定? ／85
第三十一條【設置樣板房的說明義務】 ／86
(1)合同法上規定憑樣品買賣的，當事人有
哪些權利義務? ／86
第三十二條【提供質保及使用說明書】 ／87
(1)出賣人履行合同時，對有關單證和資料
如何處理? ／87
(2)《住宅質量保證書》應當包含哪些內容?
房地產開發企業應如何履行質量保證書
的約定? ／87
(3)住宅質量保證書能否作為商品房購銷合
同的補充約定? ／89
(4)房地產開發企業向用戶交付商品住宅時，
交付驗收、住宅設備、設施的正常運行
等事宜如何處理? ／89
(5)《住宅使用說明書》應當對哪些項目作
出說明?一般應當包含哪些內容? ／90
第三十三條【質量保修責任】 ／92
(1)建設施工企業應如何對施工質量負責? ／92
(2)在正常使用條件下，建設工程的最低保修
期限為多長? ／93
(3)在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修
期為多長?房屋建筑工程保修期如何起算? ／94
(4)房屋建筑工程在保修期內出現質量缺陷的，
房屋建筑所有人和施工單位應當如何處理? ／95
(5)施工單位不按工程質量保修書約定保修的，
建設單位能否委托其他單位保修? ／95
(6)房屋建筑工程保修費用由誰承擔? ／95
(7)在保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造
成房屋所有人、使用人或第三人人身、財
產損害的，由誰承擔責任? ／96
(8)房屋建筑工程因保修不及時造成新的人身、
財產損害的，由誰承擔賠償責任? ／96
(9)哪些情況造成的質量缺陷不屬于房屋建筑
工程的保修范圍? ／96
(10)保修期內，因房地產開發企業對商品房
進行維修，致使房屋原使用功能受到影響
的，應由誰承當責任? ／96
(11)建筑施工企業在施工中偷工減料、使用
不合格建筑材料、建筑配件和設備的，或
者有其他不符合施工規范行為的，應當如
何處理? ／97
(12)建筑施工企業不履行保修義務或者拖延履
行保修義務的，應該如何處理? ／97
(13)住宅保修期如何起算? ／97
(14)公有住宅出售后，住宅自用部位和自
用設備的維修養護責任由誰承擔? ／98
(15)公有住宅出售后，住宅共用部位和共
用設施設備的維修養護責任由誰承擔? ／98
(16)住宅所有人和維修養護單位應當如何
加強對住宅的維修養護? ／99
(17) 當事人因住宅的維修養護發生糾紛時．
應當如何解決? ／99
(18)在保修期內交付使用的房屋存在質量
問題，出賣人拒絕修復或者在合理期限
內拖延修復的，買受人有何權利? ／100
第三十四條【房屋權屬登記】 ／100
(1)哪些情形下，房屋權利申請人、房屋權
利人或者其他有利害關系人應當委托房產
測繪單位進行房產測繪? ／101
(2)房產測繪成果質量由誰負責?房產測繪
成果資料應當與什么保持一致? ／1 01
(3) 當事人對房產測繪成果有異議的，可以
請求如何處理? ／102
(4)房地產行政主管部門對于用于房屋權屬
登記等房產管理的房產測繪成果應該如何
管理? ／1 02
(5)預售的商品房交付使用之后，多長時間
內承購人應當辦理權屬登記手續?如果由
于開發企業的原因，承購人未能取得房屋
權屬證書的，由誰承擔責任?現售商品房
的購買人又應該多長時間內辦理房屋所有
權登記手續? ／102
(6)房屋權屬登記分為哪些登記類別?依哪
些程序進行? ／1 03
(7)房屋權屬登記申請人包括哪些主體? ／106
(8)權利人(申請人)能否委托他人申請房
屋權屬登it? ／106
(9)權利人(申請人)或者其代理人申請登
記時，應向登記機關提供哪些證件? ／106
(10)登記機關能否對本行政區域內的房屋權
屬證書進行驗證或者換證? ／1 06
(11)總登記、驗證、換證應當在多長時間內
公告?公告哪些內容? ／1 07
(12)新建的房屋，集體土地上的房屋轉為國
有土地上的房屋，申請人應當在多長時
間內申請房屋權屬登記?提交哪些證件? ／108
(13)發生哪些情況，房產權利人應當在規定
的期限內持有關證件到房屋所在地政府
房產管理部門申請登記，領取房屋權屬
證書? ／1 08
(14)因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、
轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其
權屬發生轉移的，當事人應在多長時間
內辦理轉移登記? ／1 09
(15)房屋權屬登記權利人名稱變更和房屋現
狀發生哪些情形，權利人應自事實發生
之日起多長時間內申請變更登it? ／1 09
(16) 房屋權屬登記應以什么為單元進行登it? ／1 1 0
(17)房屋權屬登記設計的有關房屋建筑面積
計算問題，《房產測量規范》未作規定
或規定不明確的，可以按何規定執行? ／1 1 0

(18)哪些情形下，由登記機關依法直接代為登
記，不頒發房屋權屬證書? ／1 1 2
(19)哪些情形下，經申請人申請可以準予暫緩
登記? ／1 1 2
(20)哪些情形下，登記機關應當不予登記? ／1 1 2
(21)哪些情形下，登記機關有權注銷房屋權屬
登記? ／1 1 3
(22)為方便當事人申辦房屋權屬登記手續，房
屋權屬登記程序可以在哪些方面做到進
一步簡化? ／1 1 3
(23)房屋所有權登記費等收費屬于何性質收費?
其計費方式和收費標準如何執行? ／1 15
(24)經濟適用住房辦理權屬登記時，有何特殊
規定? ／1 1 6
(25)《城市房屋權屬登記管理辦法》有無溯及
力?對1998年1月1日以前頒發的房屋權
屬證書，如發現有錯誤，應該如何處理? ／117
(26) 因虛報、瞞報房屋權屬登記情況等非法手
段獲得房屋權屬證書的，或者涂改、偽
造房屋權屬登記證書的，或者非法印制
房屋權屬證書的，應該如何處理? ／11 7
(27)因登記機關工作人員工作過失導致登記不
當，致使權利人受到經濟損失的，登記
機關應否對當事人給予賠償? ／118
(28)登記機關的工作人員玩忽職守、徇私舞弊、
貪污受賄的，濫用職權、超越管轄范圍
頒發房屋權屬證書的，應該怎樣處分? ／1 18
(29) 由于出賣人的原因，買受人在一定期限內
未能取得房屋權屬證書的，出賣人應承
擔什么責任?買受人可主張何權利? ／1 1 8 l
第三十五條【質量檢測】 ／1 1 9 l
(1) 因房屋主體結構質量不合格不能交付使 l
張何權利? ／1 1 9 l
(2)那些主體應對建設工程質量負責? ／120 I
第六章 法律責任
第三十六條【未取得營業執照售房的責任】 ／120 {
營的，主管部門可以如何處罰? ／1 21
第三十七條【未取得資質證書售房的責任】 ／1 21
(1)未取得資質等級證書或者超越資質等級從
何處罰? ／1 21
(2)建設單位未取得施工許可證或者開工報告
如何處罰? ／1 22
第三十八條【違反規定預售商品房的責任】 ／1 22
售商品房的，如何處罰? ／1 22
如何處罰? ／1 28
第三十九條【一房多售的責任】 ／129
(1) 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房
屋出賣給他人的，出賣人應承擔哪些責任? ／1 29
(2) 出賣人在未解除商品房買賣合同前又將房
屋銷售給他人，構成詐騙罪的，如何處罰? ／130
第四十條【違反驗收規定交房的責任】 ／1 30
(1)按照合同規定，建設工程如何才能交付使
用? ／1 30
(2)住宅小區竣工綜合驗收應符合哪些要求? ／131
(3)住宅小區竣工綜合驗收應提交哪些文件?
怎樣進行? ／1 31
(4)分期建設的住宅小區，可以如何驗收? ／1 32
(5)將未經驗收的房屋交付使用的，如何處罰? ／133
(6)將驗收不合格的房屋交付使用的，如何處
罰? ／1 33
(7)對違反驗收規定交房的建設單位如何處罰? ／134
第四十一條【未按規定報送資料的責任】 ／1 34
(1)建設單位未按照國家規定將竣工驗收報告、
有關認可文件或者準許使用文件報送備案
的，如何處罰? ／1 34
(2)建設工程竣工驗收后，建設單位未向建設
行政主管部門或者其他有關部門移交建設
項目檔案的，如何處罰? ／1 35
第四十二條【相關違規行為的處罰】 ／136
第四十三條【中介銷售不符條件商品房的責任】 ／136
第四十四條【國家機關工作人員的責任】 ／137
(1) 國家機關工作人員沒有法律、法規依據向
房地產開發企業收取費用的，應該如何處
理? ／1 37
(2)根據刑法及有關法律的相關規定，對于房
地產管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、
受賄、索賄的行為構成犯罪的，如何處罰? ／1 37
第七章 附則
第四十五條【術語解釋】 ／1 40
第四十六條【授權條款】 ／1 40
第四十七條【解釋部門】 ／1 41
第四十八條【施行日期】 ／1 41
附：
中華人民共和國城市房地產管理法 ／142
(1994年7月5日)
城市房地產開發經營管理條例 ／154
(1998年7月20日)
城市房地產轉讓管理規定 ／162
(2001年8月15 )
城市商品房預售管理辦法 ／167
(2004年7月20日)
城市房地產抵押管理辦法 ／171
(2001年8月15日)
城市房地產中介服務管理規定 ／181
(2001年8月15日)
城市房屋拆遷管理條例 ／187
(2001年11月1日)
物業管理條例 ／1 94
(2003年9月l目)
房地產廣告發布暫行規定 ／207
(1998年12月3日)
最高人民法院關于審理房地產管理法施行前
房地產開發經營案件若干問題的解答 ／21 O
(1995年12月27日)

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛
案件適用法律若干問題的解釋 ／218
(2003年4月28日)



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