圖書內容簡介

隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化，房屋的所有
權結構發生了重大變化，越來越多的公有住房逐漸轉變成
個人所有。與此相適應，原來的公房承租人逐步轉變為房
屋所有權人，原來的公房管理者與住戶之間的管理與被管
理關系也逐漸演變為物業管理企業與房屋所有權人的服務
與被服務關系。在住房制度改革和城市建設發展的過程
中，物業管理這一新興行業應運而生。它的產生和發展，對
于改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴
大就業起著積極的作用。目前，全國物業管理企業已有2
萬多家，從業人員超過200萬。隨著物業管理行業的發展，
物業管理實踐中也出現了一系列問題：一是，業主的權利義
務不明確，物業管理各主體之間的法律關系不明確，出現問
題后無法追究相關責任方的責任。二是，物業管理企業的
行為不規范，存在著服務不到位、擅自處分本該由業主處分
的事項、收費與服務不相符等行為，損害業主的合法權益。
三是，業主大會、業主委員會的成立、組成、運作等缺少監督
和制約，有的業主委員會不能真正代表業主利益，甚至損害
了業主的共同利益。四是，物業開發建設遺留的質量問題，
使得物業管理企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責
任。
針對這些問題，建設部起草了《物業管理條例(送審
稿)》報請國務院審批。國務院法制辦公室在審查過程中，
經國務院領導同意，將條例草案公布在《人民日報》、《法制
日報》上，面向全社會公開征求意見．這次公開征求意見共
收到386封群眾來信和19個省、自治區、直轄市人民政府
法制工作機構匯總的本地方意見，共近4000條。在隨后進
行的修改中，這些意見中的近半數被吸收�！段飿I管理條
例》共7章70條，主要規定了業主和業主大會、前期物業管
理、物業管理服務以及物業的使用與維護等內容。
根據條例的規定，如果業主選擇物業管理企業對其物
業進行管理，則適用條例的規定，也就是說，條例并不強制
要求業主必須選擇物業管理企業進行物業管理。同時，條
例明確了業主，即房屋的所有權人，在物業管理中的主體地
位，遵循了物業管理是業主的自我管理，物業管理企業接受
業主委托，具體實施物業管理有關事項的原則。條例還要
協調好民事關系、市場調節和政府干預的關系。物業管理
從根本上說，主要涉及的還是民事法律關系，是業主和物業
管理公司之間在乎等自愿的基礎上建立起來的關系。對于
民事法律關系，政府不應當做太多的干預，因此，條例主要
是通過設定市場選擇的規則，搭建民事關系的基本框架，由
當事人自己進行市場選擇，自己決定民事法律關系的內容。
條例規定了業主的權利和義務，業主通過業主大會行
使在物業管理中的各項權利，業主委員會是業主大會的執
行機構，具體負責執行業主大會在物業管理中做出的決定。
業主大會選聘物業管理企業進行管理，業主委員會代表業
主與物業管理企業簽訂物業服務合同。物業管理企業根據
合同的約定提供服務，并收取相應的報酬。
在業主成立業主大會，并選聘物業管理企業之前，物業
的建設單位可以選聘物業管理企業實施前期物業管理，業
主簽訂的購房合同中必須包含前期物業管理的內容，建設
單位要向業主說明業主臨時公約的內容。前期物業服務合
同在業主大會與其選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同
時終止。
業主在物業的使用中必須遵守業主大會制定的業主公
約，尊重其他業主的權利，不能損害公共利益。同時物業管
理企業也不能擅自處分業主的權利。物業管理企業未能履
行合同義務，造成業主人身、財產損失的，必須依法承擔賠
償責任。業主不按時繳納物業服務費的，實際上是損害了
全體業主的公共利益，因此條例規定，業主委員會應當督促
其繳納。同時，條例還確立了物業共用部位、共用設備設施
的維修基金制度，以保證物業使用和維護的需要， ．
條例公布以后，建設部于2004年公布了《物業管理企
業賢質管理辦法》，嚴格控制物業管理的市場準人，就不同
資質等級的物業管理企業的最低注冊資本以及專業技術人
員名額等作出了明確規定。同時，建設部還發布了《業主大
會規程》，就業主大會的成立、會議的召開、決議的作出和執
行等作了規定。2003年，建設部、國家發改委發布了《關于
印發物業服務收費管理辦法的通知》，規定物業服務收費應
當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場
調節價。1998年，建設部、財政部制定了《住宅共用部位共
用設施設備維修基金管理辦法》，目前，兩部正根據《物業
管理條例》的規定對這個辦法進行修改。
由于物業管理的法律基礎是建筑物區分所有權，而我
國的(物權法》尚在制定和討論中。建筑物區分所有權是
<物權法》中將要作出規定的制度，因此，《物權法》的出臺，
將會為《物業管理條例》的進一步完善提供法律依據。

圖書目錄

導讀
物業管理條例
第一章 總則
第一條 [立法目的]
第二條 [物業管理定義]
第三條 [選擇物業管理企業的方式]
第四條 [物業管理與創新、科技進步的關系]
第五條 [物業管理監督管理體制]
第二章 業主及業主大會
第六條 [業主及業主權利]
第七條 [業主義務]
第八條 [業主大會的組成與宗旨]
第九條 [物業管理區域劃分]
第十條 [業主大會成立及業主投票權]
第十一條 [業主大會職責]
第十二條 [業主大會會議]
第十三條 [業主大會會議制度]
第十四條 [召開業主大會會議的會前通知、告
知和會議記錄]
第十五條 [業主委員會性質與職責]
第十六條 [業主委員會備案制度]
第十七條 [業主公約的內容和效力]
第十八條 [業主大會議事規則]
第十九條 [業主大會、業主委員會所作決定的
限制]
第二十條 [業主大會、業主委員會與公安機關、
居委會的關系]
第三章 前期物業管理
第二十一條 [前期物業服務合同]
第二十二條 [業主臨時公約]
第二十三條 [說明義務和承諾義務]
第二十四條 [前期物業管理招投標]
第二十五條 [買賣合同內容要求]
第二十六條 [前期物業服務合同期限]
第二十七條 [轉讓的限制性規定]
第二十八條 [共用部位、設施設備的查驗]
第二十九條 [物業資料移交]
第三十條 [物業管理用房]
第三十一條 [建設單位的物業保修責任]
第四章 物業管理服務
第三十二條 [物業管理企業]
第三十三條 [物業管理職業資格證書制度]
第三十四條 [物業管理區域統一管理原則]
第三十五條 [物業管理服務合同]
第三十六條 [物業管理企業的義務和責任]
第三十七條 [物業承接驗收和物業資料移交]
第三十八條 [物業管理用房權屬和用途]
第三十九條 [物業服務合同終止]
第四十條 [專項服務業務委托]
第四十一條 [物業服務費用]
第四十二條 [物業服務費用交納]
第四十三條 [物業服務收費的監督]
第四十四條 [特約服務]
第四十五條 [公用事業等單位收費]
第四十六條 [對違法行為的制止和報告義務]
第四十七條 [安全防范義務及物業保安人損]
第四十八條 [物業使用人的權利義務責任]
第四十九條 [物業投訴制度]
第五章 物業的使用與維護
第五十條 [公共建筑和共用設施用途]
第五十一條 [道路、場地設施維護]
第五十二條 [供水、供電、供氣、供熱、通訊、有
線電視等單位的維修養護責任]
第五十三條 [房屋裝飾裝修]
第五十四條 [住房專項維修資金制度]
第五十五條 [利用共用部位設施設備進行經營]
第五十六條 [存在安全隱患時的維修養護責任]
第六章 法律責任
第五十七條 [對建設單位違法選聘物業管理企
業的處罰]
第五十八條 [建設單位擅自處分業主對于共用
部位、共用設施設備的所有權或者
使用權的法律責任]
第五十九條 [對拒不按照法律、法規規定移交
有關物業資料的處罰]
第六十條 [物業管理公司未取得資質證書從
事物業管理的法律責任]
第六十一條 [物業管理企業聘用未取得物業管
理職業資格證書的人員從事物業
管理活動的法律責任]
第六十二條 [物業管理企業將一個物業管理區
域內的全部物業管理一并委托給
他人的法律責任]
第六十三條 [對挪用專項維修資金的處罰]
第六十四條 [對建設單位在物業管理區域內不
按照規定配置必要的物業管理用
房的處罰]
第六十五條 [物業管理企業擅自改變物業管理
用房用途的法律責任]
第六十六條 [物業使用與維護中的違法行為的
法律責任]
第六十七條 [業主逾期不交納物業服務費的法
律責任]
第六十八條 [業主以業主大會或業主委員會的
名義從事違法活動的法律責任]
第六十九條 [行政機關工作人員在行政管理中
的違法行為的法律責任]
第七章 附則
第七十條 [生效日期]
相關規定
中華人民共和國民法通則(節錄)
(1986年4月12日)
最高人民法院關于貫徹執行(中華人民共和國民法
通則)若干問題的意見(試行)(節錄) ’
(1988年4月2日)
中華人民共和國物權法 ．
(2007年3月16日)
中華人民共和國合同法(節錄)
(1999年3月15日)
公有住宅售后維修養護管理暫行辦法
(1992年6月15日)
城市新建住宅小區管理辦法
(1994年3月23日)
城市居民住宅安全防范設施建設管理規定
(1996年1月5日)
住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法
(1998年12月16日)
城市異產毗連房屋管理規定
(2001年8月15日修正)
住宅室內裝飾裝修管理辦法
(2002年3月5日)
關于宜傳、貫徹(物業管理條例)的通知
(2003年6月12日)
城市危險房屋管理規定
(2004年7月20日修正)
中央國家機關辦公用房維修管理辦法(試行)
(2006年8月6日)
業主
業主大會規程
(2003年6月26日)
軻期物業
房屋接管驗收標準
(1991年2月4日)
前期物業管理招標投標管理暫行辦法
(2003年6月26日)
關于印發<前期物業服務合同(示范文本))的通知
(2004年9月6日)
物業管理企業財務管理規定
1998年3月12日
|關于印發<全國物業管理從業人員崗位證書管理辦
法)有關事項的通知
(1998年12月2日)
關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的
通知
(1998年12月15日)
關于修訂全國物業管理示范住宅小區“大廈、工業
區”標準及有關考評驗收工作的通知
(2000年5月25日)
關于物業管理服務收費管理權限有關問題的復函
(2002年2月4日)
物業服務收費管理辦法
(2003年11月13日)
物業管理企業資質管理辦法
(2004年3月17日)
關于物業管理企業資質管理有關問題的通知
(2004年5月18日)
關于執行<物業管理企業資質管理辦法)有關問題
的復函
(2004年7月5日)
關于印發<物業服務收費明碼標價規定)的通知
(2004年7月]9日)
關于印發<物業管理師制度暫行規定)、(物業管理
師資格考試實施辦法)和<物業管理師資格認定
考試辦法)的通知
(2005年11月16日)
重慶市物業管理條例
(2002年9月25日)
重慶市業主自治機構管理辦法
(2002年12月28日)
江蘇省物業管理條例
(2003年10月25日修正)
北京市住宅物業管理服務標準
(2003年11月4日)
北京市物業管理招標投標辦法
(2003年9月25日)
北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的
意見(試行)
(2003年12月24日)
北京市物業服務收費管理辦法(試行)
(2005年12月19日)
關于實施<上海市住宅物業管理規定)的若干意見
(2004年11月20日)