圖書內容簡介

律師的價值在于他的專業，但律師的品質在于他的責任!
中國從一九八六年試行律師資格考試制度，現今已有二十二年了。這二十二年里，中國的律師從無到有， 已在經濟、政治、社會、生活等方方面面發揮了巨大作用。
很自豪自己是一名律師，但又不甘心僅僅只做一名律師。思考�；蛘哒f胡思亂想于我更像是一種生活方式，始終伴隨于身邊，但主題只有一個：“中國律師應該、將會怎么發展?”
答案和王石對萬科未來發展的軌跡趨同，那就是走專業化和精細化的道路；但與王石對萬科房地產發展戰略定位不同的是，專業化后，中國律師業的發展應該是邊緣化、復合化。
長期關注于對房地產法律的研究，讓我深深意識到，一名優秀的房地產律師，還應該是融資謀劃大師、稅務統籌專家；法律與管理、法律與經濟、法律與政治的邊緣化將是律師發揮更廣闊的舞臺。為了進一步對房地產行業有一個更科學的理解，2007年我特意參加了清華大學職業經理培訓中心舉辦的清華大學房地產總裁班，為期一年的學習仍在進行中，我獲益匪淺。
路漫漫其修遠兮……
2007年認識了中國法制出版社負責圖書出版的羅菜娜小姐，她從人民大學研究生畢業后，選擇了一條法律文化傳播的道路，她說她正在籌劃出版一套房地產法律實務圖書，這也許就叫機緣吧。實際的工作比我想象的要辛苦很多，我的同事王曉燕、羅玲對這項工作的完成做了很多努力，在此向她們表示深深的感謝!
這本書適合的讀者群是律師、房地產公司法務專員、以及房地產公司高級管理人員等。本書除了系統、精確、重點闡述了對房地產相關法律的理解并對實務中常見的疑難問題進行了分析，也試圖在案例點評、法律策劃中強調對人的尊重、對追求合作、共贏、可持續發展在房地產開發過程中的重要性。
寫書的過程，是思考的過程、學習的過程、也是提升的過程。
有一次與全國工商聯房地產商會會長聶梅生女士的談話中，問及她為什么會被選任做會長，她說也許是自己比別人更能從行業的角度前瞻性地關注房地產發展的種種問題，并致力于解決問題吧。對此，我很有感觸，對房地產法律的思考也應該站在時代的前沿，走專業化、邊緣化、復合化的道路!
再回頭看這本書，相信失誤之處難免，非常歡迎來自社會各界朋友的建議、討論、指正，在此致以深深地感謝!
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圖書目錄

第一篇房地產開發用地篇
第一章 2007年至2008年土地政策及土地儲備制度……………3
一、2007年至2008年我國土地政策點評 ……………………………4
(一)對土地供應結構進行調整………………………………………4
(二)抑制高價土地及土地囤積、閑置………………………………7
(三)加強土地執法力度 ……………………………………………12
(四)土地新政策對房地產行業結構的影響 ………………………]3
二、土地儲備制度………………………………………………………14
(一)土地儲備 ………………………………………………………14
(二)土地一級開發 ………………………………………………21
第二章 房地產開發用地的取得…………………………………27
一、土地使用權取得概述………………………………………………28
(一)土地使用權簡介 ………………………………………………28
(二)取得土地使用權的幾種方式及其筒評 ………………………30
二、土地使用權的出讓…………………………………………………34
(一)土地使用權出讓概述 …………………………………………34
(二)協議出讓 ………………………………………………………37
(三)招標、拍賣、掛牌出讓 ………………………………………53
案例回放：國有土地使用權出讓合同的生效與履行……………60
(四)土地使用權出讓合同 …………………………………………84
三、土地使用權的轉讓…………………………………………………86
(一)土地使用權轉讓的條件及程序 ………………………………87
(二)土地使用權轉讓的限制 ………………………………………94
(三)土地使用權轉讓常見法律問題 ………………………………95
案例回放：劃拔土地使用權轉讓糾紛……………………………96
第三章房屋拆遷……………………………………………………114
一、《物權法》與房屋拆遷…………………………………………115
(一)房屋拆遷與征收………………………………………………115
(二)(物權法)對房屋拆遷的影響 ………………………………116
二、城市房屋拆遷全流程詳解………………………………………122
(一)取得拆遷許可證………………………………………………122
(二)發布拆遷公告及暫停辦理相關手續…………………………123
(三)協商補償安置…………………………………………………123
(四)房屋拆遷評估…………………………………………………124
(五)拆遷行政裁決…………………………………………………126
案例回放：拆遷行政裁決不合法，應予撤銷…………………128
(六)實施拆遷………………………………………………………133
(七)行政強制拆遷…………………………………………………135
三、拆遷補償安置協議(示范文本) ………………………………136
第二篇房地產開發融資篇
第四章 房地產開發融資的途徑……………………………………147
一、房地產開發融資概述……………………………………………148
二、債務融資…………………………………………………………149
(一)銀行貸款………………………………………………………149
(二)委托貸款………………………………………………………152
(三)發行公司債券…………………………………………………154
三、股權融資…………………………………………………………155
(一)房地產企業增資擴股融資……………………………………156
案例回放：路勁基建收購順馳中國糾紛………………………158
(二)房地產企業上市融資…………………………………………161
四、房地產基金融資…………………………………………………163
五、夾層融資…………………………………………………………166
第五章 合作開發房地產融資………………………………………169
一、合作開發房地產概述……………………………………………170
案例回放：補償安置合同VS房地產合作開發合同 …………171
二、合作開發房地產的模式選擇……………………………………176
(一)項目公司型的合作開發………………………………………176
(二)非項目公司型的合作開發……………………………………177
三、合作開發房地產的主要法律問題解析…………………………177
(一)涉及合作合同效力的幾個問題………………………………177
(二)合作開發中的未足額出資的處理……………………………181
(三)合作開發中投資額增加及建筑面積增減的處理……………182
(四)合作開發違法、違規建筑的處理……………………………182
(五) 四種“名不副實”的合作合同的認定與處理………………183
四、合作開發房地產的風險防范……………………………………185
(一)慎重選擇合作伙伴……………………………………………185
(二)預防簽訂的合作合同無效……………………………………186
(三)重視合作合同的簽訂…………………………………………187
(四)依約履行合同義務……………………………………………188
案例回放：合作項目擱淺，引發撤資糾紛……………………189
第三篇 建設工程合同篇
第六章 建設工程勘察、設計合同……………………………195
一、建設工程勘察、設計合同簡介…………………………………196
二、建設工程勘察、設計合同雙方權利義務………………………198
(一)勘察、設計合同發包人的權利義務…………………………198
案例回放：發包人應當依約向設計人支付設計費……………199
(二)勘察、設計合同承包人的權利義務…………………………205
案例回放：勘察人對勘察成果承擔質量保證責任……………206
三、范本文書一一北京市工程設計合同(示范文本) ……………212
第七章 建設工程施工合同………………………………………219
一、建設工程施工合同簡介…………………………………………220
二、建設工程施工合同重點法律問題解析………………………220
(一)中標通知書的法律效力………………………………………220
(二)建設工程施工合同的無效及其法律后果……………………222
(三)建設工程施工合同的解除及其法律后果……………………223
案例回放：發包人拖欠工程款，承包人有權解除合同………226
(四)發包人對建設工程承擔的質量責任…………………………230
三、工程索賠的風險防范……………………………………………232
(一)建設工程索賠簡介……………………………………………232
(二)業主如何預防工程索賠………………………………………233
第四篇 商品房銷售篇
第八章 商品房認購…………………………………………………239
一、商品房認購簡介…………………………………………………240
案例回放：商品房認購書的效力及違約責任…………………241
二、商品房認購書法律問題解析……………………………………244
(一)商品房認購書的性質認定……………………………………244
(二)商品房認購書的效力判斷……………………………………246
(三)商品房認購書當事人的義務…………………………………248
案例回放：未盡披露義務，開發商向認購人承擔定金責任…250
(四)違反商品房認購書的違約責任………………………………250
案例回放：商品房認購書申的定金認定………………………251
三、如何簽訂商品房認購書…………………………………………253
(一)簽訂商品房認購書的步驟……………………………………253
(二)北京市商品房認購書示范文本及評析………………………253
第九章 商品房預售與現售…………………………………………259
一、商品房預售與現售簡介…………………………………………260
二、商品房銷售法律問題分析……………………………………261
(一)商品房預售應當符合的條件…………………………………261
(二)商品房預售合同轉讓的效力…………………………………263
案例回放：“炒樓花”是否有效? ……………………………263
(三)商品房現售應當符合的條件…………………………………266
(四)常見開發商售房違約責任……………………………………270
案例回放：逾期辦理房產證約定違約金過低，可以
予以調整……………………………………………272
(五)開發商售房廣告宣傳帶來的法律風險………………………276
(六)物業小區的車位權屬問題……………………………………278
案例回放：小區停車位的歸屬之爭……………………………278
(七)物業架空層權屬問題…………………………………………280
案例回放：住宅小區架空層的權利歸屬須依規劃用途而定…280
(八)商品房登記制度………………………………………………285
第十章 商品房包銷…………………………………………………290
一、商品房包銷簡介及法律關系解析………………………………291
(一)商品房包銷簡介………………………………………………291
案例回放：居間合同VS包銷合同 ……………………………291
(二)商品房包銷法律關系解析……………………………………293
二、商品房包銷中存在的主要法律問題……………………………294
(一)包銷商的主體資格與包銷合同的效力………………………294
案例回放：包銷商的主體資格與包銷合同的效力等常見
包銷法律問題………………………………………294
(二)開發商擅自出售包銷商品房的違約責任……………………309
(三)包銷商發布虛假廣告宣傳的責任承擔………………………310
三、簽訂商品房包銷合同時如何防范法律風險……………………310
第五篇物業管理服務篇
第十一章 漫談房地產開發與物業管理…………………………317
一、物業管理…………………………………………………………318
二、房地產開發與物業管理…………………………………………320
三、房地產開發企業與物業服務公司………………………………321
四、物業管理服務中的“三角”法律關系解析……………………322
第十二章 物業管理與服務相關法律問題………………………328
一、物業管理與服務熱點法律問題…………………………………329
(一)無物業服務合同之事實物業服務關系………………………329
案例回放：事實物業服務關系的處理…………………………329
(二)物業接管驗收流程及應當注意的法律問題…………………334
案例回放：物業公司接管驗收物業時，擁有物業維
修請求權……………………………………………338
(三)物業專項維修資金的交存與使用……………………………339
(四)業主委員會的訴訟主體資格…………………………………343
案例回放：業主委員會是否具有訴訟主體資格之爭…………343
二、物業管理與服務相關實務解析…………………………………346
(一)前期物業管理招標……………………………………………346
(二)首屆業主委員會組建流程……………………………………348
三、北京市前期物業服務合同(2008年示范文本) ………………352
附 錄
中華人民共和國物權法(節錄) ………………………………………371
(2007年3月16日)
中華人民共和國城市房地產管理法……………………………………390
(2007年8月30日)
中華人民共和國土地管理法……………………………………………401
(2004年8月28日)
最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛
案件適用法律問題的解釋……………………………………………417
(2005年6月18日)
招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定…………………………421
(2007年9月28日)
所涉法律法規目錄………………………………………………………428