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  • 上海房產新政下,因限購等問題導致合同解除及賠償的六項處理意見

    [ 赫少華 ]——(2016-3-28) / 已閱10181次

    上海房產新政下,因限購等問題導致合同解除及賠償的六項處理意見

    文/赫少華、奚正輝律師

    遠聞(上海)律師事務所合伙人

    閱讀提示:


    2016年3月25日,上海市房產新政出臺,最大的直觀沖擊莫過于限購,尤其是對非上海戶籍者。

    條文:提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限,將自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上,調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。

    新政即日起執行,已經在進行交易的,以網簽時間為準。據了解,所謂5年,不得中斷,不得補交,外地人單身依舊不得在滬購房。

    限購政策的緊急著陸,交易市場中出現一種尷尬的情形,就接受到的咨詢及承辦案件,梳理出如下狀況:

    1、網簽時,買受人已符合滿2年的購房資格,在新政(滿5年)實施時,尚未過戶,雙方現存有爭議;

    2、網簽時,買受人并不具備滿2年的購房資格,新政實施前已具備購房資格,但目前尚未辦理過戶手續;

    3、網簽時,買受人并不具備滿2年的購房資格,但合同約定的過戶日期屆滿前(在新政實施前)已符合購房資格,現新政實施,交易出現僵局;

    4、網簽時,買受人并不具備滿2年的購房資格,但約定的過戶日期前(新政實施后)才具備該資格,現交易直接陷入僵局。

    5、其他。

    注:此處的網簽,主要是指經中介打印且買賣雙方簽署的示范文本《上海市房地產買賣合同》。

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    基于因限購存在的相關問題,本律師結合相關法律規定、上海法院審判部分意見,歸納梳理下列問題:


    一、網簽時,購房資格對合同效力的影響

    傾向性意見:

    依據京高法發[2011]400號,北京高院認為,當事人簽訂的房屋買賣合同涉及北京市住房限購政策時,法院在審理過程中,原則上以網簽合同日期作為判斷合同是否成立的重要依據之一。

    上海法院審判實踐中,僅僅因買受人限購一事,對雙方所簽署的《上海市房地產買賣合同》的有效性認定一般并不存有爭議。在買受人限購問題上無法補正的話,雙方焦點往往集中在:“解除”合同及相應的違約責任認定。

    二、買受人網簽時不具有購房資格,導致買賣合同無法繼續履行,買受人是否要承擔違約責任?

    傾向性意見:

    此處所稱的“合同”,不僅僅是指示范文本《上海市房地產買賣合同》,還包括在中介處所簽署的房地產買賣居間協議或房地產買賣協議。

    一般情況下,若買受人自始自終都不具備購房資格,最終導致合同交易無法繼續履行,則應承擔違約責任。

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