[ 赫少華 ]——(2016-3-28) / 已閱10182次

但如何界定違約責任及違約金金額，在審判實務中，還需結合考量以下幾種因素：

1、一般要先界定限購政策的實施時間點是在合同簽署前或后；

2、買受人在新政實施前是否已經具備了滿2年的購房資格；

3、買受人是否存在怠于履行合同約定的其他義務，是否存在“多種違約情形并存”的現象；

4、合同中，買賣雙方對購房資格一事是否作出特殊約定，如免責規定或補正措施（另行確定備買受人等，此環節系糾紛多發區域）。

5、購房資格的具備，一般是買受人單方義務，但不判除個案中，出售人同樣存有過錯。

6、其他。

三、簽署《上海市房地產買賣合同》時不具備購房資格，約定的過戶日期屆滿前已具備相應資格，買受人可否主張繼續履行合同？

傾向性意見：

基于購房資格的確認界線是網簽時，若買受人簽署買賣合同時尚處于限購之列，則無法依照原合同辦理過戶，除非雙方重新網簽合同。

但對于“重新簽署”的性質常常存有爭議，意味著雙方將再次坐在談判桌前，交易受阻的風險明顯加大。

若確實無法協商，買受人多以“繼續履行”訴請法院，但該環節涉及到購房款資金等因素，故需做好訴前策略可行性分析。

四、出售人置換房屋時可能面臨限購問題，即新政實施后，原已網簽房屋買賣合同的出售方因不滿5年資格等，短期內無法再行購房，可否主張解除合同？

傾向性意見：

該問題從情理而言，有些憂傷。

但從合同約定或法律規定角度，出售人置換房屋的本意并非履行合同出售房屋的目的，不存在合同目的無法實現的客觀基礎，故出售人一般無法享有合同約定或法定的解除權。

五、出售人在合同約定過戶日期屆滿前，能否以買受人不具備購房資格為由，拒絕配合履行合同相關義務？

傾向性意見：

買受人是否屬于限購之列，系房地產交易中心審核為準，若確實存有無法過戶事由，可能出具《不予辦理房地產交易、過戶通知》或其他答復。

個案審判中，關于買受人限購一事，法院有時也會以征詢函形式向房產交易中心詢問買受人的購房資格問題。

故即使買受人在合同履行中，不提供其向有關部門查詢購房資格的相關文件，出售人應應繼續履行合同，在產權過戶時如確因買受人屬于限購之列，屆時以相關部門的決定為準，再依照合同約定確定是否履行。

建議出售人在此情況下，應參考專業人士的指導意見，以免由守約方突變成違約方。

六、因限購問題，買賣交易無法繼續，買受人可否要求居間方承擔賠償責任？

傾向性意見：

居間方應嚴格執行上海市住房限購政策，不得違反限售規定從事房地產經紀業務。

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